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限购是最后一块遮羞布 取限效果微乎其微

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    [LV.1]初来乍到

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    发表于 2014-8-11 04:18:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

      8月4日,风传多时的太原市取消商品房限购消息尘埃落定。太原市房产管理局于当日对外公布了《关于调整我市住房限购政策促进省城房地产市场健康发展的意见》,其中明确表示今后在太原市买房不需要提供房屋套数,也不再要求提供纳税或社保证明。太原成为有一个取消限购的城市。

      过去的将近一个月时间,“取消限购”成为楼市的最高频词汇之一。从7月中旬到8月初,前后已经有将近20个城市调整限购政策。

      据克尔瑞统计,截至7月底,46个限购城市中,已有21个城市取消或调整了限购政策。

      不过,此前调整限购政策的城市和地区都是围绕限购做文章。7月31日,成都市财政局发布公告称,四川省财政厅决定,从2014年7月1日至2014年12月31日期间,对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款,且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。

      直接以财政补贴的方式支持市场,四川还是首例。思源地产业务策略总监张叶松分析,自从实施差异化的楼市调控政策以来,根据市场情况调整政策已经是普遍做法。像北上广深这样的城市放松限购的可能性几乎没有,但是,中央政府对二、三线城市的管控已经逐渐放开,默许其调整或松绑限购政策,一些二、三线城市为了缓解供应过多所积累的风险,会采取一定的措施。

      调整限购

      实行差别化原则

      据克尔瑞统计,截至7月底,46个限购城市中,已有21个城市取消或调整了限购政策。其中明文调整或取消限购的城市有:南宁、呼和浩特、济南、海口、西安、杭州、宁波; 无明文规定但以各类方式(如口头通知、座谈会传达等)确已放松的城市有:温州、武汉、苏州、无锡、徐州、贵阳、天津、长春、衢州、南昌、成都、厦门、乌鲁木齐、福州等15个。

      从6月10日沈阳的“本地人与外地人可购买多套住宅”到太原的“今后在太原市买房不需要提供房屋套数,也不再要求提供纳税或社保证明”,梳理已经正式公布或事实上调整限购政策的城市,不难发现,各个城市限购政策的调整表现出“差别化限购”的特点:从郊区到市中心实行差别化限购,从多套房到一套房,从小户型到大户型,从普通住宅到高端住宅差别化对待,从逐步尝试到全面放开。

      从天津、南宁两地限购政策调整特征来看,两者均是从区域的角度来鉴定是否限购,从区域的角度适度调整并放松限购政策执行标准,扩大符合购房资格的群体范围。兰州的政策最为明显:中心城区严格限购,郊区不严格限制购房人户籍、缴纳社保或缴税年限及房屋套数。

      从沈阳、福州、长春等城市的情况来看,都是取消对购买多套房在诸多方面的限制。然后逐渐在首套房的限制上有所松动。

      从厦门、武汉、苏州、无锡、杭州等城市的情况看,厦门对总价逾500万元的高端盘取消限购,武汉对140平方米以上户型的住宅不限购,无锡则是对90平方米以上户型的住宅取消限购,杭州对主城区140平方米以上的住宅放开限购。也有部分城市直接全面取消限购,其中典型的城市有呼和浩特、海口、济南、沈阳等城市。

      张叶松指出,从郊区到整个城市,从二套房到一套房,从逐步尝试到全面放开,是普遍采用的模式,之所以采取这样差别化的调整措施,也是为了避免一刀切地取消限购导致市场出现突然反弹,将风险控制在可控范围。

      短期出现反弹 实际效果甚微

      调整或取消限购的目的就是能够让低迷的市场有所好转,但是从目前的情况看,限购取消之后的市场表现并没有预期中的那样好,部分城市的房地产市场依旧处在下行状态。

      整体来看,整个房地产市场依旧是下行趋势,中国指数研究院昨天发布的数据显示,7月份,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10835元人民币,环比上月下跌0.81%.这是百城房价连续第三个月下跌,且跌幅继续扩大。其中北京、上海、广州等十大城市,7月房价全部环比下跌,且跌幅超过全国。

      克尔瑞的研究报告同样认为,放开限购对市场成交的影响并不明显,仅个别明文调整限购城市成交量回升,主要原因应该是集中登记备案原先已经签约但因限购不能登记备案的那批房源,之后这些城市成交量又有所回落。

      拿较早松绑限购的沈阳来说,情况并未出现大的好转。中指院白城指数显示,7月沈阳住宅均价环比跌1.90%,中位数价格为6900元/平方米,依旧是下行的状况。

      拿第一个全面取消限购的城市呼和浩特来说,取消限购的当周(6月23日-29日)住宅成交套数为276套,与前一周(6月16日-22日)287套的成交量基本持平,限购放开后的三周内成交量和成交金额均有所上升,但同时成交均价快速下滑,取消限购并没有成为呼和浩特楼市趋好的决定因素。

      从典型二线城市武汉的情况看,数据显示,7月武汉共推盘21次,较6月下降一半,累计推出5873套房源,平均去库存化率52.7%,与6月持平。从7月18日,武汉市房管局口头通知该市将从19日起放宽限购,在限购松绑后开盘的项目表现超出预期,其中,万科的一个项目接近售罄。

      从年初就因降价而处在风口浪尖的杭州的情况来看,7月29日零时起,杭州主城区140平方米以上住房解除限购。放松限购后,杭州楼市短期内出现了反弹,限购放开第一天,杭州主城区签约量115套,其中140平方米以上住房有34套,占总量近3成。千万以上的豪宅成交17套,一天的成交量就超过过去几周。另据透明售房网数据显示,杭州限购的第一个周末,新房签约426套(含余杭萧山),其中住宅签约363套,相比前一周签约幅度有较大提升。不过,杭州放松限购才没几天,对楼市的长期影响目前还不好说。

      海南省会海口则出现了量跌价升的局面。海口于7月18日中止执行商品房限购,数据显示,7月下旬,海口商品房共签约646套,环比7月中旬签约695套减少49套;签约面积64679.97平方米,环比增加6722.8平方米;住宅均价约为8456元/平米,环比每平米上涨852元。其实海口还是一个下行的市场趋势,价格出现上涨主要是因为限购政策主要限制改善型需求,解除后,短期内释放对大户型市场的购买力,“量跌价涨”只是短期现象。

      记者手记

      限购是最后一块遮羞布

      从取消限购后各城市的表现来看,政策调整短时间内对楼市有一定的刺激作用,但是长期来看楼市成交还是十分惨淡。因为信贷政策没有放松,所以消费者的实际购买力并没有得到改善,即便楼市示好,消费者也“心有余而力不足”。

      亚豪机构总监郭毅向记者表示,如果取消限购的效果不明显,不排除进一步放松政策的可能性。

      不过也有专家和开发商担心取消限购。上半年的房地产市场一直处在下行趋势中,各个城市松绑限购的消息不绝于耳,但是对楼市的真正影响并不是很大,所以很多人都对松绑限购失去信心。北京市一不愿具名的房企营销总监即表示:有些地方政府取消限购未必是好事。没有取消限购,市场已经这样了。如果取消限购,成交量还是上不去,还是没有成交,那就会死得更惨。因为连个托底的东西都没有了。

      诚然,正如郭毅所说,中国的房地产是一个政策性的市场,宏观调控和信贷政策都牵动着楼市的走向。但是具体到各个城市,供求关系、人口流动、经济实力和购买力都是影响楼市的重要因素。

      而且,随着越来越多的城市取消限购,“取消限购”这一举动的边际效应也就逐渐递减,到最后,限与不限,市场和消费者都已经没有多大反应。在市场调整期,阵痛是大家必须承受的,“松绑限购”或许只是开发商和地方政府的一个心理寄托而已。


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